Покупка квартиры юридические услуги

Интенсивное строительство стимулирует развитие рынка недвижимости, появились широчайшие возможности приобрести новую квартиру или поучаствовать в ее постройке. Для покупки удобной квартиры в новом доме многие продают квартиры в старых домах. Такая активность купли-продажи квартир, в том числе на рынке вторичного жилья, не может не привлекать мошенников. В результате невнимательности покупателя при сделке, а также ошибки юриста из агентства недвижимости (или его сговора с недобросовестным продавцом), можно остаться и без квартиры и без денег. Для того чтобы избежать такой ситуации, при покупке квартиры необходимо предельно внимательно отнестись к таким «мелким формальностям», как изучение документов.

Каков же механизм потери квартиры, если сделка состоялась гладко, деньги отданы продавцу, расписка в их приеме и ключи на руках, и опасаться вроде бы нечего? Дело в том, что все сделки с недвижимостью обязательно проходят регистрацию в Управлении юстиции. Покупатель квартиры станет ее законным владельцем только после того, как получит на руки свидетельство из Управления юстиции о праве собственности на квартиру. Только после этого он ее сможет продать, подарить или заложить, а также пользоваться всеми остальными правами собственника (например, зарегистрироваться по месту жительства, прописывать родственников, заключать договор со службой ЖЭУ или участвовать в товариществе собственников жилья). Рассмотрение документов в Управлении Юстиции занимает от 15 до 30 дней. Неправильное оформление документов на квартиру может являться причиной для невыдачи свидетельства о праве собственности и расторжения состоявшейся сделки. Для покупателя квартиры это означает, что его покупка остается собственностью продавца, а вот вернуть при этом деньги (тем более полностью) удается далеко не всегда. И даже если удается полностью вернуть сумму денег, за истекшее время цены на жилье могут подняться (а растут они довольно быстро), и этой же суммы уже может не хватить на покупку другой квартиры.

Как же избежать подобной ситуации? Ответ прост – требуйте у продавца оригиналы документов на квартиру и внимательно их читайте.

Итак, какие документы требовать и читать. Во-первых, естественно, документы, удостоверяющие право собственности продавца на квартиру. То самое свидетельство о праве собственности, которое потом предстоит получать Вам. Во-вторых, продаваемая квартира должна быть свободна от залога или имущественных претензий других лиц, не должна быть объектом судебного разбирательства. Если квартира получена в наследство, поинтересуйтесь о наличии и претензиях других наследников, а если приобретена в браке, обязательно должно быть письменное согласие второго супруга.

Обязательно требуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление юстиции не зарегистрирует Ваше право собственности. Кроме того, к моменту заключения сделки в квартире никто не должен быть прописан, справка о выписке всех членов семьи должна прилагаться. Ни в коем случае не покупайте квартиру с условием «выпишем дедушку через недельку», поскольку могут и не выписать (и зачастую не выписывают), а Вы потом намаетесь, начиная от большего размера квартплаты и заканчивая проблемами с правом постороннего человека жить в Вашем доме.

Особое внимание обратите на наличие у продавца детей. Если дети есть, являются долевыми собственниками квартиры или были в ней прописаны, в обязательном порядке требуйте согласие органов опеки на продажу квартиры. Даже если ребенок был прописан в квартире, не являясь при этом ее долевым собственником, по закону его нельзя выписать «в никуда». В любом случае при нарушении прав ребенка органы опеки могут в судебном порядке расторгнуть сделку, и Вы останетесь и без жилья и без денег.

Обратите также внимание на долги по квартплате и электроэнергии. Требуйте справку из ЖЭУ, что все долги погашены, и лицевой счет на имя продавца закрыт. В случае если Вы договорились с продавцом о покупке квартиры с долгом, за цену ниже рыночной стоимости квартиры, в договоре о продаже обязательно должен быть отображен этот момент с указанием полной суммы долга и датой его оплаты. Но даже в этом случае требуйте справку из ЖЭУ о размере долга, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большей суммы долгов, чем указал в договоре продавец.

Перед подписанием договора и передачей денег внимательно перечитайте договор, если Вас насторожили какие-то пункты, не стесняйтесь обговорить их с продавцом и даже потребовать их изменения. В договоре все формулировки должны быть четкими, без «напишем так, а на самом деле имеем в виду вот это. ». Помните, что при возникновении конфликта и судебном разбирательстве будет иметь значение только то, что написано на бумаге и закреплено Вашей подписью, а не устные договоренности, поэтому неточные или расплывчатые формулировки в договоре могут ослабить позицию покупателя в случае конфликта.

Покупка квартиры юридические услуги

Решение о покупке квартиры –значимый шаг, и нужно с особой ответственностью подойти к заключению сделки купли-продажи. Правильным решением в данной ситуации будет использование квалифицированной юридической помощи.

Существующая на сегодняшний день практика показывает, что при осуществлении покупки квартиры существуют риски, связанные с ненадежностью, с точки зрения законности, самой квартиры, ее собственников, документов на квартиру, процедуры заключения договора купли-продажи. Стоит перечислить основные сложности, способные без необходимой юридической помощи повлечь денежные потери, значительное затягивание времени и неимоверные усилия при оформлении права собственности на квартиру:

1. Квартира под арестом, под наследственным, супружеским или иным обязательством.
2. Собственник квартиры на момент заключения сделки являлся недееспособным.
3. Продавец квартиры не является ее собственником.
4. Отсутствует согласие на продажу всех собственников квартиры.
5. В квартире прописаны лица, в т.ч. несовершеннолетние дети.
6. Недействительная доверенность на продажу.
7. Документы продавца о праве собственности не оформлены надлежащим образом.
8. Существуют родственники, имеющие право на продаваемую недвижимость, полученную ее собственником по наследству.
9. Квартира является объектом залога по кредиту.
10. Технический паспорт не соответствует фактическим данным.
11. Имеются задолженности по оплате коммунальных услуг по квартире.

Об этих обстоятельствах покупатель может и не догадываться. Здесь и пригодится профессиональная юридическая помощь.

Цель юридической помощи при покупке квартиры

Цель юридической помощи при покупке квартиры –проверить историю квартиры и продавца-собственника (застройщика). Для этого юристы анализируют предоставленные документы, запрашивают официальные материалы в соответствующих организациях, лично беседуют с задействованными в сделке лицами и жильцами квартир, соседних с продаваемой. Таким образом, они осуществляют все необходимые мероприятия:

• определение подлинности и соответствия действительности документов, удостоверяющих личность собственника (продавца), подтверждающих право его собственности на квартиру и право на продажу квартиры;
• проведение всесторонней оценки объекта продажи на предмет наличия (отсутствия): третьих лиц, имеющих право на квартиру или ее долю, дополнительных расходов по долгам за содержание квартиры, зарегистрированных в квартире лиц и т.д.;
• осуществление юридической консультации по возникающим жилищным вопросам, а также по вопросу налогообложения;
• юридическая помощь в подготовке документов для проведения безопасной продажи квартиры (в т.ч. акт приема-передачи квартиры) и надежной процедуры оплаты денежных средств по договору купли-продажи;
• приведение в соответствие с требованиями российского законодательства и подача документов в Федеральную службу государственной регистрации;
• получение свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимости;
• юридическая помощь в государственной регистрации права собственности на квартиру в БТИ;
• другая юридическая помощь в подготовке, проведении и регистрации сделки по купле-продаже недвижимости.

Помните, невнимание к деталям, ошибки в оформлении документов, малейшее несоответствие законодательству при покупке квартиры может стоить очень дорого. Не экономьте на юридической помощи, доверяйте столь важные в Вашей жизни сделки профессионалам.

Юридическая фирма «Правовой стандарт»предлагает квалифицированные юридические услуги по жилищному праву и обеспечивает комфортную и безопасную покупку квартир для своих клиентов.

Наши юристы в Туле всегда готовы помочь советом или обеспечить всестороннее юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Обращайтесь!

P.S. С приобретением маленького СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ человек приобретает большую свободу!

Покупка квартиры юридические услуги

Оформление покупки квартиры с помощью услуг опытного агентства позволит оперативно решить все формальные и юридические вопросы сделки, гарантируя ее безопасность.

Чтобы избежать мошенничества, стоит провести проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

Приобретая жилье, узнайте о возможности страхования сделки – это гарантия защиты вашего права на собственность.

Чтобы сэкономить время, силы и деньги на оформлении документации, доверяйте агентствам с проверенной репутацией.

Бесплатная консультация ведущих специалистов по вопросам покупки квартир в Москве и Подмосковье.

Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
   • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
   • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
   • количества правообладателей продаваемой недвижимости. нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
   • наличия несовершеннолетних собственников квартиры. права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
   • отношений собственников с правоохранительными органами. которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
   • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
   • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
   • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки – до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• о цене. включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Надежные сделки по покупке квартир

Если вы задумываетесь о покупке или обмене квартиры, рекомендуем обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья», где вам окажут профессиональные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью и их регистрации.

Объем услуг и соответствующую стоимость выбираете вы (от подготовки договора до полного сопровождения сделки «под ключ»). При этом цена на услуги не зависит ни от суммы сделки, ни от сроков ее заключения. Вы оплачиваете только трудозатраты работающего с вами специалиста.

Сотрудники агентства «Азбука Жилья» подробно консультируют вас по всем вопросам, связанным с проведением сделки, проведут экспертную оценку. В рамках договора вы можете рассчитывать на:

• экспертизу документов продаваемой квартиры;
• оценку реальной рыночной стоимости вашей недвижимости;
• сбор документов по выбранным объектам;
• проверку юридической чистоты недвижимости;
• составление договора мены, купли-продажи;
• подбор банка для осуществления взаиморасчетов для сделки;
• участие специалиста в переговорах и сделке.

Среда, 02.09.2015 14:14:03

Источники: http://courthouse.ru/info/vtorichka.html, http://www.pravovoystandart.ru/article/Zachem-nujna-yuridicheskaya-pomosh-pri-pokupke-kvartiri, http://www.kp.ru/guide/oformlenie-pokupki-kvartiry.html