Юридические услуги для застройщика

Статья о 4 видах сделок, которые заключают застройщики со своими клиентами. Описаны минусы этих сделок и на что стоит обращать внимание в первую очередь.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому все отношения между застройщиками и покупателями по поводу купли-продажи жилья в новостройках должны оформляться исключительно в виде Договора об участии в долевом строительстве. Застройщики приняли Закон за первоапрельскую шутку и дружно саботируют его, заключая с потребителями любые договора, но только не «о долевом участии в строительстве». Клиентам предлагаются сомнительные «серо-черные» схемы оформления сделок с недвижимостью, в результате которых человек может остаться и без денег, и без жилья, или же один на один с множеством юридических неувязок и проблем в новой квартире.

Хочет покупатель того или нет, но застройщики отказываются работать по невыгодной «белой» схеме. Клиент ставится перед выбором: покупать квартиру по сомнительным схемам, или не покупать её вовсе. Юридически привлечь застройщиков к ответственности за предложение покупателям выкупать недвижимость с использованием «серых» схем – невозможно. Человек, желающий купить комфортное новое жилье, приходится полагаться только на честность, порядочность и отличную деловую репутацию партнера. Потому что юридически к застройщикам подкопаться сложно.

Существует 4 основные схемы сделок с квартирами в новостройках.

1. Застройщик заключает с покупателем договор об участии в долевом строительстве, в котором четко оговариваются нюансы сделки: адрес, дом, подъезд, этаж, секция, количество комнат, общая площадь и жилая, цена за 1 кв.м, виды монтажных и отделочных работ, комплект технической и юридической документации, ответственность застройщика за невыполнение условий договора и несоблюдение сроков. Как говорилось выше, по данной схеме застройщики не работают – декларируемые и рекламны цены, условия, сроки слишком часто отличаются от фактических. К тому же практически все застройщики нарушают сроки и технические условия возведения домов и, работая по Закону, не вылезали бы из штрафных санкций.

2. Покупатель приобретает вексель (долговое ничем не обусловленное обязательство уплатить сумму векселя в указанный срок), выписываемый на компанию-застройщика или же на третью фирму-посредника. Фактически предполагается, что данный вексель застройщик или его посредник-представитель «погасит» квартирой после завершения строительства. При вексельной схеме предполагается, что сначала будет заключен с клиентом предварительный договор, гарантирующий заключение в будущем договора купли-продажи квартиры. Но юридически нет никаких гарантий, что это произойдет (имеет место быть только устная договорённость сторон о купле-продаже недвижимости), или что квартира будет той площади, на том этаже или с той документацией, о которых речь шла во время предварительных переговоров. Получение квартиры в обмен на вексель целиком и полностью зависит от репутации и надежности застройщика или другой компании, от имени которой вексель был выдан. Причем выдача векселя не самим застройщиком, а фирмой-посредником многократно повышает риск сделки.

3. Заключается банальный договор купли-продажи квартиры в новостройке. В чем минус? В том, что застройщики не обязаны в таком договоре максимально индивидуализировать предмет сделки и выполнять другие условия, защищающие права покупателя строящейся недвижимости так, как они обязаны это делать по договору о долевом строительстве. Поэтому, чтобы не потерять деньги и жилье, настаивайте на том, чтобы в договоре максимально подробно описывалась квартира, чтобы она была конкретно индивидуализирована. Обратите внимание на ответственность застройщика: если компания не несет никакой ответственности за срыв сроков, низкое качество стройматериалов, не оформление документации на жилье, не предлагает гарантий – откажитесь от сделки. Вас обманут. Проверьте полномочия человека, подписывающего с Вами договор. Если это не директор, действующий на основании устава, требуйте устав и доверенности, подтверждающие, что представитель имеет право подписи договора.

4. В договоре купли-продажи квартиры в новостройке указывается только часть от фактической стоимости квартиры – 40-70%, а остаток денег перечисляется на счет застройщика в качестве страховых платежей по договору страхования. Риск заключается в том, что в случае расторжения договора застройщик вернет покупателю только указанную в договоре часть стоимости квартиры, а страховую выплату можно будет получить лишь после наступления страхового случая в виде расторжения договора с застройщиком. Если же в договоре страхования расторжение договора купли-продажи или другой сделки со строительной компанией не предусмотрено в качестве страхового случая, с деньгами можно попрощаться. При этом далеко не все страховые компании выплачивают своим клиентам страховые выплаты: страховщики находят множество причин для отказа.

Так как юридически покупатель жилья в новостройках не защищен, обращайте пристальное внимание на репутацию застройщика и количество уже возведенных домов. Потратьте лишнее время и соберите до заключения каких-либо договоров с застройщиком полную информацию о нем: официальную и неофициальную из газет, масс-медиа, Интернета, отзывов на различных форумах. Помните о том, что главными гарантиями при покупке квартиры в новом доме является порядочность партнера и юридически правильное оформление документации.

Юридические услуги для застройщика

Подписав с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома, граждане начинают торопить время, приближая желанный день передачи им оплаченной квартиры. Но какое же они испытывают разочарование, когда в назначенный срок не получают обещанной застройщиком квартиры. В одних случаях дольщики устраивают у дверей компании-застройщика пикеты, требуя скорейшего завершения строительства дома и передачи им жилья, в других - идут в суд, требуя не только вернуть оплаченную ими стоимость квартиры, но и уплатить неустойку и убытки. Как же разрешаются такие иски в судах?

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона "Об участии в долевом строительстве. " застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию всего дома. Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (статья 4 Закона "Об участии в долевом строительстве. "). Если строительство дома не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства (статья 6 того же Закона). Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства. То есть срок передачи квартиры дольщикам может быть определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство часто приводит к судебной ошибке, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим срок передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки исправляются высшими судебными инстанциями. В подтверждение сказанного достаточно сослаться на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10.

Ознакомимся с конкретными судебными делами и сделаем для себя полезные выводы.

Гражданин Ф. заключил с ООО "Еврострой" (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику всю сумму стоимости своей будущей квартиры. Однако в назначенный договором срок застройщик не выполнил своих обязательств и не передал дольщику заветные ключи от квартиры. Тогда Ф. учитывая задержку в получении жилья от застройщика, пошел на расторжение с ним договора участия в долевом строительстве. Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами, и по нему застройщик обязался возвратить Ф. оплаченную им сумму в течение 60 дней, а Ф. в свою очередь, утрачивал право требования квартиры.

Но застройщик, как это часто бывает, не выполнил своих обязательств по соглашению о расторжении договора и не возвратил Ф. обещанную денежную сумму. Тогда Ф. предъявил в суд иск, в котором просил взыскать с ООО "Еврострой":

- сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве;

- неустойку за невыполнение обязательств по договору;

- проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ;

- причиненные убытки;

- моральный вред.

Решением Орехово-Зуевского суда МО с застройщика в пользу истца взысканы:

- сумма, уплаченная во исполнение договора участия в долевом строительстве;

- проценты за пользование чужими денежными средствами;

- убытки.

В остальной части иска отказано, т.е. истец не получил просимую неустойку за просрочку передачи ему квартиры в установленный срок, возмещение морального вреда. В обоснование решения суд со ссылкой на статьи 309, 310 и 314 ГК РФ признал бесспорно за истцом право на получение уплаченных им по договору денежных средств. Однако требование истца о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда на основании Закона "О защите прав потребителей" удовлетворению не подлежит, поскольку возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются специальным Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального вреда. Требование о взыскании неустойки с застройщика подлежит удовлетворению только в случае указания на это в тексте договора, но это условие в договоре записано не было.

Кассационная коллегия Московского областного суда, рассмотрев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его только в части возмещения убытков в виде оплаты истцом аренды жилья, которое он вынужден оплачивать после контрольного срока передачи ему квартиры, и оплаты процентов по кредитному договору с банком. При этом кассационный суд упрекнул суд первой инстанции в том, что он не определил и не установил значимого по делу обстоятельства - наличия причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий заключенного им с истцом договора о долевом участии в строительстве дома и понесенными истцом расходами. Поэтому при новом рассмотрении дела суд должен учесть эти замечания областного суда. В остальной части решение Орехово-Зуевского суда оставлено без изменения (Определение Московского областного суда от 25.05.2010 по делу N 33-10073).

Иными словами, удовлетворяя требования истца в возмещении убытков, суд не собрал доказательств того, что истец вынужден был оплачивать аренду жилья именно в связи с просрочкой застройщиком передачи ему квартиры и что по этой же причине истец понес дополнительные расходы по оплате банку процентов по кредиту. По гражданскому законодательству взыскиваемые убытки подлежат обязательному доказыванию. А истец по своему иску не подтвердил необходимость аренды им жилья и оплаты банку процентов за кредит после просрочки передачи квартиры застройщиком - ООО "Еврострой".

В мотивировочную часть решения суда и Определение кассационной инстанции вкралась одна ошибка. Суды посчитали, что неустойка взыскивается с застройщика только в том случае, если это условие записано в тексте договора о долевом участии в строительстве. Между тем содержание пункта 2 статьи 6 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не связывает право дольщика требовать взыскания неустойки с наличием этого условия в договоре. Взыскание неустойки - самостоятельное право дольщиков, предусмотренное законом и не зависящее от условий договора долевого участия. И еще одно замечание. В судебных актах по данному делу записано, что к отношениям, возникшим из Закона "Об участии в долевом строительстве. ", не подлежат применению правила Закона "О защите прав потребителей". Этот вывод судов явно не вписывается в правила статьи 4 Закона "Об участии в долевом строительстве. ", и это мы увидим во втором деле.

Между ЗАО "СМУ-5" (застройщиком) и ООО "АКТИОН" (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик должен был построить дом к определенному сроку и в течение 2 месяцев после получения разрешения на его эксплуатацию передать часть квартир дольщику, а дольщик, в свою очередь, должен был оплатить застройщику стоимость этих квартир.

Позднее ООО "АКТИОН" уступило право требования квартиры по данному договору долевого участия с ЗАО "СМУ-5" гр. М.

Застройщик не выполнил свои обязательства к установленному сроку, в результате чего М. обратился в суд с требованием взыскать с ЗАО "СМУ-5" (как с застройщика и как с должника по договорам):

- неустойку за нарушение сроков выполнения работ на объекте;

- убытки в виде платы за аренду жилья в связи с просрочкой выполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве с ООО "АКТИОН";

- компенсацию морального вреда.

Люберецкий городской суд МО частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика:

- неустойку за просрочку передачи им квартиры истцу;

- моральный вред.

В части взыскания убытков истцу было отказано.

Свое решение Люберецкий городской суд обосновывал правилами Законов "Об участии в долевом строительстве. " и "О защите прав потребителей". Причем в отличие от первого дела суд признал, что согласно статье 4 Закона "Об участии в долевом строительстве. " к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Взыскание с ответчика морального вреда произошло именно по данному Закону.

Суд пришел к выводу, что задержка сдачи объекта в эксплуатацию произошла по вине ответчика (застройщика) и поэтому он должен оплатить неустойку. В то же время суд отказал истцу в возмещении убытков. Здесь опять не представлено доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между возникшими убытками и нарушением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве.

Кассационная коллегия Московского областного суда, пересматривая дело по жалобе ответчика, оставила в силе принятое Люберецким судом решение (Определение Московского областного суда от 03.11.2011 по делу N 33-24812).

В первом деле истец расторг с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за нарушения сроков сдачи объекта и передачи квартиры. Только после этого он пошел с иском к застройщику с намерением принудительно заставить его исполнить взятые в соглашении о расторжении договора обязательства по возврату оплаченных за квартиру денежных средств.

Во втором деле истец, имея на руках договор уступки прав требования квартиры от ООО "АКТИОН", предъявил иск к должнику уже как новый кредитор вместо прежнего, поскольку ЗАО "СМУ-5" теперь должно исполнить свои обязательства по передаче квартиры истцу М.

Оба упомянутых нами Закона - и "Об участии в долевом строительстве. ", и "О защите прав потребителей" - содержат нормы об ответственности застройщика, продавца, подрядчика за нарушения сроков исполнения обязательств по договорам. То есть, казалось бы, дольщики могут применить и правила Закона "О защите прав потребителей", требуя взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи им объекта недвижимости. Причем размер ответственности по Закону "О защите прав потребителей" гораздо больше, чем по Закону "Об участии в долевом строительстве. ". Но Закон "О защите прав потребителей" может применяться только в той части, в какой отношения застройщиков и дольщиков не урегулированы Законом "Об участии в долевом строительстве. ". А поскольку последний Закон предусматривает размер неустойки за нарушения сроков передачи застройщиком объекта недвижимости, то его и надо применять при привлечении застройщика к ответственности.

Следует обратить внимание читателей, что при вынесении решения о взыскании неустойки или пени за просрочку застройщиком сроков исполнения ими обязательств по передаче объекта недвижимости суды используют свое право, предоставленное им статьей 333 ГК РФ, и снижают размер требуемых сумм. Скажем, что статья 333 ГК РФ дает судам право уменьшать сумму неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. А что это такое, определяет суд.

Еще на одно обстоятельство обратим внимание читателей. По второму делу суд взыскал с застройщика моральный вред, применив Закон "О защите прав потребителей", тем самым подтвердив действие этого Закона в правоотношениях сторон по долевому участию в строительстве жилья.

Также за нарушение сроков передачи квартиры застройщик понес потери в виде уплаты участнику долевого строительства неустойки и морального вреда (Определение Мосгорсуда от 12.10.2011 по делу N 33-32715).

Оно аналогично предыдущим, но отличается интересным выводом суда в принятом решении.

Гр. Р. заключил с ЗАО "СФК "Реутово" (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома. Но застройщик как обычно не уложился в обусловленный договором срок и не передал Р. оплаченную им квартиру, в результате чего Р. обратился в суд с иском о взыскании с застройщика пени за просрочку передачи им объекта долевого строительства. При этом истец свои обязательства перед застройщиком по оплате суммы стоимости квартиры на момент подачи иска выполнил. Однако Измайловский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении иска. Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств полного исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в части полной оплаты цены договора. Суд исходил из того, что согласно условиям договора момент полной оплаты квартиры определяется только после обмера помещений БТИ, установившего их точную площадь. В деле имеется письмо заказчика строительства дома, в силу которого, по мнению суда, имеются основания для доплаты истцом стоимости квартиры. Поэтому у ответчика не наступил срок передачи квартиры истцу до доплаты им до полной стоимости объекта недвижимости с учетом фактической площади.

Мосгорсуд не согласился с выводами Измайловского районного суда. Ведь истец, по мнению кассационной коллегии, заявил требования в связи с нарушением ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию и, как следствие этого, срока передачи квартиры. Разрешая спор по существу, Измайловский суд исходил не из факта нарушения ответчиком установленных договором сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства, т.е. истцу, а из предположения о возможном увеличении площади объекта и необходимости внесения в связи с этим доплаты по договору. При этом суд не учел, что обмеры БТИ производятся только при вводе дома в эксплуатацию. Исходя из сделанных замечаний, Мосгорсуд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение, предложив суду понять предмет иска и принять новое решение на основании статей 309, 310 ГК РФ, Законов "Об участии в долевом строительстве. " и "О защите прав потребителей" (Определение Мосгорсуда от 08.11.2010 по делу N 33-34654).

В договоры о долевом участии в строительстве жилого дома застройщики вписывают условие о пересмотре первоначальной стоимости квартиры после обмеров ее площади БТИ. Если фактическая площадь квартиры по результатам обмера окажется больше предусмотренной в договоре, участник долевого строительства должен доплатить до полной ее стоимости. Причем в договорах по-разному записывается условие о цене доплаты. В одних случаях застройщики требуют доплатить по цене одного квадратного метра на момент заключения договора, в других - по цене квадратного метра на момент доплаты. В нашей статье речь не об этом. Данное судебное решение показало, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику иск об оплате неустойки (пени) за нарушение им сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости независимо от итогов обмера БТИ площади дома и его отдельных помещений. Другое дело, когда дом сдан в эксплуатацию и застройщик готов передать объект недвижимости участнику долевого строительства, но предварительно потребовав от него доплаты за фактическую площадь. Тогда дольщик не может ссылаться на нарушение застройщиком сроков передачи ему жилья, если сам не выполняет условие договора по доплате.

Гр. К. заключил предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком ООО "И", а чуть позднее дополнительное соглашение к этому договору. Договором и дополнительным соглашением к нему указывались сроки подписания сторонами основного договора долевого участия, обязанность К. внести предоплату за будущую квартиру, а ООО "И" обязывалось возвратить К. внесенную им сумму предоплаты и заплатить проценты за пользование денежными средствами, исчисленные из расчета 20% годовых за весь период пользования денежными средствами, если в установленный сторонами срок основной договор участия в долевом строительстве так и не будет подписан.

Срок подписания основного договора долевого участия наступил, но застройщик, ООО "И", так и не был готов предложить его к подписанию. Тогда К. обратился в суд к ООО "И" с требованиями:

- возвратить ему предоплату, внесенную по предварительному договору долевого участия в строительстве жилого дома;

- оплатить проценты, предусмотренные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему;

- выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ.

Чертановский районный суд г. Москвы удовлетворил требования истца в полном объеме и плюс к этому взыскал с ответчика штраф в пользу государства по Закону "О защите прав потребителей".

Кассационная коллегия Мосгорсуда оставила данное решение районного суда без изменения.

Президиум Мосгорсуда, рассмотрев в порядке надзора жалобу ответчика, решил изменить предыдущие постановления судов. Надзорный суд признал, что право выбора предъявления требования о взыскании договорной неустойки либо процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ в случае нарушения ответчиком денежных обязательств предоставлено истцу. Данный вывод основан на разъяснениях, данных высшими судебными органами РФ в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Однако Чертановский суд при вынесении решения применил две меры ответственности к ответчику, что стало поводом для изменения его решения надзорной инстанцией. Президиум Мосгорсуда освободил ООО "И" от обязанности оплатить истцу дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, ограничившись оплатой ему договорных процентов. В остальной части решение суда первой инстанции признано соответствующим требованиям норм материального права и потому остается без изменения (Постановление Президиума Мосгорсуда от 10.12.2010 по делу N 44г-201).

В этом деле мы столкнулись с предварительным договором долевого участия в строительстве жилья. Застройщик на момент подписания этого договора не имел разрешения на строительство дома и потому по условиям Закона "Об участии в долевом строительстве. " не имел права подписывать основной договор. Однако для привлечения денежных средств вынужден был пойти на использование предварительной формы договора долевого участия. Возражая на исковые требования истца, ООО "И" предъявило встречный иск к К. о признании предварительного договора незаключенным. В обоснование своих встречных требований ответчик ссылался на отсутствие его существенных условий. Так, в договоре не была дана полная характеристика приобретаемой квартиры, а именно не указано количество комнат, площадь отдельных комнат и вспомогательных помещений, определяющих и конкретизирующих объект долевого участия. Но суд не нашел подтверждения доводам застройщика, изложенным им во встречном иске. Полная характеристика квартиры подробно дана в предварительном договоре и приложениях к нему.

Действия ответчика в данном деле понятны. Ему надо было как-то, во-первых, затянуть рассмотрение дела, а во-вторых, признать договор незаключенным, чтобы избежать уплаты неустойки по нему. При признании договора незаключенным истец все равно мог потребовать от ООО "И" возврата ему уплаченной суммы стоимости квартиры плюс к этому взыскать с ответчика проценты по статье 395 ГК РФ в качестве внедоговорной ответственности. Право на это ему дала бы глава 60 ГК РФ.

Мнение экспертов

Нефедова Татьяна, руководитель службы внутреннего аудита крупного многопрофильного холдинга.

Автор статьи рассматривает живую тему, ведь, к сожалению, случаи обмана дольщиков нередки. Да и финансовый кризис данную ситуацию обострил. В статье анализируются три наиболее распространенные ситуации и изложена позиция судов (арбитражная практика), как они разрешаются и в чью пользу склоняется чаша правосудия.

В дополнение можно сказать, что в пункте 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) закреплено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Необходимо отметить, что неустойка установлена для обеих сторон договора и носит равный характер, так как согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, если участник долевого строительства нарушает сроки платежа, установленного договором, то уже он, в свою очередь, уплачивает застройщику неустойку также в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Справочно: ставка рефинансирования (учетная ставка) ЦБ РФ устанавливается на основании отдельного указания Банка России (с 26.12.2011 размер ставки рефинансирования равен 8% годовых, указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У). При расчете неустойки необходимо учитывать динамику изменения ставки рефинансирования за период просрочки передачи объекта долевого строительства.

При этом все же есть отличия. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (пункт 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ). В отличие от законной неустойки по Закону "О защите прав потребителей", в котором неустойка не может превышать цены товара, по Закону N 214-ФЗ данного ограничения не предусмотрено.

Для правоприменительной практики важен вопрос о правомерности уменьшения судом законной неустойки, начисленной застройщику. В одном из дел суд уменьшил законную неустойку, подлежащую взысканию с застройщика (Определение Рязанского областного суда от 28.11.2007 N 33-1607). По другому делу в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 по делу N А46-17714/2009 суд пришел к выводу о недопустимости уменьшения законной неустойки. В рассматриваемом деле заявитель требовал взыскания с застройщика законной неустойки в размере, который был в четыре раза ниже предусмотренного Законом N 214-ФЗ. В подобной ситуации уменьшение со стороны суда неустойки признано неправомерным. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17100/10).

Обязательство по передаче объекта долевого строительства является взаимным. То есть объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять в свою собственность. Если нарушение срока передачи объекта долевого строительства произошло по вине обеих сторон, суд может уменьшить ответственность застройщика. Суд также вправе уменьшить размер ответственности застройщика, если участник долевого строительства умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства, либо не принял разумных мер к их уменьшению (часть 1 статьи 404 ГК РФ).

Интересным является также, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом N 214-ФЗ или договором, не допускается (пункт 7 статьи 9 Закона N 214-ФЗ). Законодатель воспользовался возможностью, которая предусмотрена общей нормой гражданского законодательства РФ - статьей 411 ГК РФ, и установил правило о недопустимости зачета требований по законной и/или договорной неустойке. Это правило означает, что застройщик не вправе удерживать из подлежащих возврату участнику долевого строительства денежных средств долг участника долевого строительства перед застройщиком по неустойке. Такую задолженность участник долевого строительства может погасить после возврата ему денежных средств.

Таким образом, законодатель защищает участника долевого строительства от внесудебного удержания застройщиком штрафных санкций, право застройщика на взыскание которых устанавливается Законом N 214-ФЗ или предусматривается договором участия в долевом строительстве.

Якупова Наталья, адвокат КА "Московская адвокатская группа".

В период перестройки начал активно развиваться рынок недвижимости. До принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на рынке строительства жилья творился невообразимый хаос. Огромное количество белых пятен, неурегулированность законодательства в вопросах строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств физических лиц приводили к тому, что недобросовестные застройщики, собрав денежные средства, исчезали. Возбуждалось огромное количество уголовных дел, однако граждане так и не получали в собственность объекты недвижимости. С принятием ФЗ N 214-ФЗ стал понятен порядок привлечения денежных средств и оформления соответствующих договоров.

Несмотря на принятие специального закона, регламентирующего порядок привлечения денежных средств дольщиков, и в настоящее время компании-застройщики предлагают различные схемы вливания денежных средств, а именно: вексельные, договоры инвестирования и другие. В действительности потенциальному покупателю должна быть интересна только одна схема - это передача денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Но договор долевого участия имеет свои особенности, о которых недобросовестные застройщики стараются умолчать.

Итак, первое, что необходимо выяснить перед подписанием договора долевого участия в строительстве жилого дома: на каком праве у застройщика, с которым будет подписываться договор, находится земельный участок. И второе: имеется ли у компании-застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, пройдена ли государственная экспертиза проекта. По требованию участника долевого строительства компания-застройщик обязана предоставить полный пакет документов. Таким образом, два основополагающих документа, которые обязательно необходимо запросить у застройщика, - это документ, подтверждающий право пользования застройщика земельным участком под строительство многоквартирного жилого дома, а также разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Так, решением Чеховского городского суда Московской области был удовлетворен иск гр. И. о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительным (ничтожным), взыскании денежных средств, переданных по договору долевого участия, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, в соответствии с Законом "О защите прав потребителей". Судебное решение мотивировано следующим. Компания-застройщик "Х" заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома с гр. И. обязуясь передать указанному гражданину квартиру общей площадью 87,5 кв. м, жилой площадью 65 кв. м после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. К указанному в договоре сроку дом окончен строительством не был. Требования участника долевого строительства, в дальнейшем истца по настоящему иску, о передаче ему квартиры были оставлены компанией-застройщиком без удовлетворения. Предъявляя требование в суд, истец в мотивировочной части своего иска указал, что заключенный договор долевого участия в строительстве жилого дома не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе нормам земельного законодательства. Рассмотрев указанный спор, Чеховский городской суд согласился с доводами истца по следующим основаниям: при заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома земельный участок, на котором предполагалось вести строительство многоквартирного жилого дома, находился в муниципальной собственности. Компания-застройщик предполагала, что сможет выиграть конкурс на заключение договора с правом аренды указанного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Однако администрация муниципалитета не стала размещать данный земельный участок на торгах, в результате чего компания-застройщик не имела правовых оснований для начала строительства. Соответственно, и разрешение на строительство данная компания получить не смогла, поскольку не имела первоначального и основополагающего документа для начала строительства - документа, подтверждающего право пользования земельным участком. К сожалению, такая ситуация не является единичной. Компании-застройщики, пытаясь привлечь максимальное количество денежных средств, заключают договоры долевого участия в строительстве жилого дома, не имея надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, разрешения на строительство, надеясь как обычно на русский авось.

В связи с этим хотелось бы поднять вопрос: до каких пор государство будет отвечать за действия недобросовестных частных инвесторов, которые, собирая денежные средства у доверчивых граждан, внезапно исчезают, прихватив деньги дольщиков, а государство начинает достраивать либо строить вновь уже на бюджетные деньги? Представляется, что данную проблему нужно срочно решать, выступая с законодательной инициативой. Таким законодательным актом, на наш взгляд, должно стать обязательное страхование конкретного объекта недвижимости, возводимого строительной компанией. Механизм данного закона может быть предельно прост: компания-застройщик страхует вновь возводимый объект от различного рода проблем, в том числе от возможного банкротства самой компании. В таком случае страховая компания возьмет на себя обязанность компенсации возможных потерь со стороны физических лиц, а государство не будет вкладывать бюджетные деньги в продолжение строительства. Кроме того, страховая компания, понимая, что в нашей стране возможны различные схемы мошенничества, тем более в период строительства многоквартирного жилого дома, с привлечением огромного количества денежных средств, будет достаточно жестко контролировать процесс строительства и расходования денег, в связи с тем что в случае банкротства именно страховая компания будет отвечать по обязательствам компании-застройщика.

Северина Наталья, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН".

В данной статье проводится анализ судебной практики, связанной с нарушением договора долевого участия в строительстве жилого дома. Как показывают многочисленные обращения в суды, ни новый Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 (далее - ФЗ N 214-ФЗ), ни поправки, внесенные в него 30.11.2011, не стали действенным гарантом получения жилья. Более того, неточность многих формулировок названного Закона привела к тому, что вопрос об ответственности застройщика, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда в судах решается сегодня по-разному. Так, например, отсутствует понятие "срок передачи объекта долевого строительства". Между тем неопределенность именно в этом вопросе ведет к ошибочной практике в судах первой инстанции.

Согласимся с автором статьи в том, что срок передачи объекта недвижимости является существенным условием договора об участии в долевом строительстве. Поэтому срыв этих сроков дает дольщикам возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать уплаты внесенных денежных средств и процентов по ним. Однако многие суды отказывают в этой части иска, обосновывая свою позицию тем, что застройщик может передать объект долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 8 ФЗ N 214-ФЗ). Безусловно, никто не хочет приобрести в собственность жилье, непригодное для проживания. Но здесь необходимо обратить внимание на тот факт, что предполагаемое время получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости заранее просчитывается (статья 21 ФЗ N 214-ФЗ) и не может стать оправданием нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, установленных договором.

Законодатель не учел современные реалии, связанные со сроками получения необходимых разрешений и согласований. Названные и другие причины порой абсолютно объективно не позволяют завершить строительство в установленные сроки. В этом случае застройщик обязан письменно проинформировать дольщика и предложить изменить в договоре сроки передачи объекта недвижимости. Но ведь участники долевого строительства - это не просто граждане, желающие приобрести жилье. Это в первую очередь лица, вносящие денежные средства для достижения конкретной цели, а именно для получения жилья. Следовательно, законодатель не мог не предусмотреть условия возврата этих денежных средств. Разделяя мнение автора статьи, еще раз подчеркнем, что в Законе прямо предусматривается право участника долевого строительства требовать возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму за пользование ими. При строительстве жилого дома рискуют обе стороны, поэтому и застройщик может разорвать договор, требуя уплаты пени, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно.

Сложнее обстоит дело, если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства. Претензии по качеству можно и нужно предъявлять застройщику как до принятия объекта, так и после, при условии что недостатки выявлены в течение гарантийного срока (не может быть менее 5 лет). Арбитражная судебная практика позволяет сделать вывод о том, что жильцы должны выдвигать требования о проведении ремонта именно застройщику, а не подрядчику. В этом случае также предусмотрен возврат денежных средств и выплата неустойки.

Приобретение квартиры в строящемся фонде - это пока еще рискованное предприятие. Поэтому нужно очень серьезно подойти к оформлению договора об участии в долевом строительстве, чтобы впоследствии не пришлось обращаться в суд.

Герасимов Александр, главный юрист ОАО "Компания "Главмосстрой".

Юридические услуги для застройщика

Главная \ Юридические услуги \ Споры с застройщиками (досудебное и судебное урегулирование)

Одним из наиболее выгодных способов приобретения недвижимости является участие в долевом строительстве. Однако, такое участие может быть сопряжено с определенными рисками, связанными с невыполнением застройщиком условий как договора, так и правил нормативно-правовых актов в области строительства.

В основной массе нарушения со стороны застройщика выражаются в следующем:

·неудовлетворительное качество объекта долевого строительства (квартиры, дома);

·необоснованное повышение стоимости квадратного метра;

·просрочка передачи объекта долевого строительства, затягивание сроков строительства.

Споры между застройщиком и участником долевого строительства могут возникать и из иных оснований.

Разумеется, ваши требования о выплате неустойки за невыполнение условий договора о сроках строительства, застройщик в досудебном порядке удовлетворять откажется. Как уже говорилось, отношения по договору между застройщиком и гражданином (дольщиком) регулируются законом о защите прав потребителей, а значит, «дольщик», при обращении в суд с иском о взыскании неустойки освобожден от уплаты госпошлины (при цене иска до одного миллиона рублей).

Кроме неустойки. истец также вправе требовать компенсации морального вреда, а также взыскания с ответчика убытков и судебных издержек понесенных истцом в полном объеме , в том числе, возмещения расходов на устранение недостатков по качеству и т.д.

В среднем суд общей юрисдикции при стоимости квартиры

2 000 000,00 рублей и просрочке в год

суд взыскивает неустойку около 300 000,00 рублей.

В решении спора с застройщиком привлечение юриста необходимо на раннем этапе, дабы предотвратить самый худший вариант развития ситуации - выведение денег и имущества с фирмы-застройщика. Реализовать данную тактику можно путем подачи соответствующего иска и ходатайств об обеспечении исковых требований.

Правовой центр «Содействие» поможет Вам в урегулировании спора с застройщиком как в досудебном, так и в судебном порядке:

1. Проведем экспертизу документов, расчет суммы неустойки, процентов за пользование застройщиком Вашими деньгами

2. Составим претензию и иные документы, которые требуются для соблюдения формальной процедуры.

3. Составим и предъявим иск в суд о взыскании неустойки (процентов), об обязании застройщика устранить недостатки, о взыскании убытков, об иной защите Ваших прав.

4. Представим Ваши интересы в суде.

Юридические услуги для застройщика

Покупка новостройки: застройщик берется оформить квартиру в собственность. Кто платит – покупатель или продавец? Проверяем обещания

Среди услуг, которые застройщики предлагают покупателям, – оформление квартиры в собственность. Не секрет, что многим жителям новостроек приходится это делать через суд. Поэтому не удивительно, что те компании, которые это дело до суда не доводят, данную услугу рекламируют и выделяют ее как конкурентное преимущество. Правда, в рекламной информации не уточняется – придется ли покупателю платить за данный сервис или это такой милый жест застройщика.

Изначально покупателя квартиры в новостройке терзает мысль – а вдруг дом не достроят? Когда уже все страхи позади – дом стоит, его сдали госкомиссии и даже отдали ключи, чтобы люди начинали ремонт, наступает другой трепетный момент – ожидание получения документа о праве собственности.

Свидетельство о собственности могут оформить сами застройщики, риелторы или специалисты юридических контор. Покупатели также правомочны зарегистрировать недвижимость самостоятельно. Правда, в таком случае, предупреждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. придется потратить много времени на сбор необходимых документов и подачу их в Регистрационную палату. В сложных ситуациях регистрировать сделку приходится через суд. (О таком развитии событий можно прочитать в статье «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно».)

В сегодняшней статье «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов попытается разобраться в следующем. Когда, предлагая покупателю услугу по оформлению квартиры в собственность, застройщик совершает некий рекламный ход и зарабатывает на дополнительной услуге (или позволяет это сделать дружественным агентству недвижимости/юридической конторе), или действительно берет на себя расходы по сбору документов и подает их в Регистрационную палату.

Эксперты подтверждают, что многие покупатели хотели бы получать свидетельства непосредственно у застройщиков. «Все проблемы, связанные с подготовкой документов по объекту, по самому застройщику, решаются комплексно в одном месте», –говорит Михаил Желтов, начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект». –Покупатель получает свидетельство, не тратя дополнительно время на поиск компаний, оказывающих подобные юридические услуги». Для застройщика эта услуга, по мнению эксперта, не обременительна, поскольку все процессы, связанные с оформлением документации и регистрацией права собственности на объект недвижимости, отработаны еще на этапе подготовки к строительству. Не удивительно, что услуга пользуется популярностью среди тех покупателей, которые дорожат своим временем.

По информации Ксении Архиповой, юрисконсульта департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». на данный момент существует несколько схем, по которым квартиры оформляются в собственность жильцам. Один из вариантов – застройщик привлекает организации, которые оказывают посреднические юридические услуги. или риелторов, которые были агентами на данном объекте. Эти организации выступают представителями застройщика и покупателя в территориальном управлении Росреестра (Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

«В случае с ГК «МИЦ» таким агентом является компания «МИЦ-сити», входящая в группу компаний», –говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .

Другой вариант – застройщик самостоятельно занимается оформлением в собственность построенных и проданных квартир. без привлечения посредников. Но так происходит только в том случае, если у компании есть определенный штат специалистов – постоянный или временный.

Большая заслуга или ничего особенного?

Однако не все эксперты склонны считать, что услуга оформления квартир в собственность – это нечто выдающееся.

Так, по мнению Ольги Барабановой, руководителя департамента продаж SEZAR GROUP. на сегодня практически все застройщики предлагают услугу по оформлению приобретенных квартир в собственность, поэтому сложно назвать ее конкурентным преимуществом. Наоборот, отсутствие услуги поставит компанию в невыгодное положение относительно конкурентов.

А Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». отмечает, что сегодня большинство проектов реализуется в соответствии с 214-ФЗ. По данному закону застройщик должен не только построить жилье в обозначенные сроки, но и передать его в собственность покупателя. «И в данном случае отказ от действий по оформлению квартиры в собственность покупателя будет считаться нарушением закона», –подчеркивает эксперт.

Время оформления

Стоит обратить внимание еще на один нюанс – в какой момент данная услуга предлагается. Для регистрации права собственности в государственных органах застройщику необходимо предоставить кроме инвестиционного контракта разрешение на ввод в эксплуатацию нового дома. Поэтому если такие документы у застройщика уже есть, можно надеяться, что заветный правоустанавливающий документ у покупателя появится в установленный законом срок –в течение 30 дней с момента предоставления регистраторам необходимых документов –или чуть позже.

На практике времени уходит гораздо больше. Например, когда застройщик возводит на территории несколько домов, то оформлением прав собственности покупателей он начинает заниматься, когда заканчивается застройка всего жилого комплекса, а иногда и целого жилого микрорайона. Вот тогда покупателям приходится решать вопрос в судебном порядке и получать свидетельство о собственности через суд, несмотря на то что застройщик формально не отказывается от услуги предоставить свидетельство о собственности.

Кстати, отправляющиеся в суд покупатели, как правило, уже заплатили за услугу оформления деньги, еще на этапе покупки квартиры. Как подтверждает Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный». в большинстве девелоперских компаний о плате за услугу регистрации права собственности покупатель и компания договариваются еще задолго до сдачи дома госкомиссии. «Договор долевого участия в строительстве не заключить, если не подписан договор на оформление в собственность», –подчеркивает эксперт.

Цена вопроса

Эксперты, опрошенные www.metrinfo.ru, считают, что услуга по оформлению права собственности на жилье действительно является преимуществом застройщика только в том случае, если за нее покупателю не нужно платить денег. «Бонус в виде бесплатного оформления, безусловно, привлекателен, поэтому имеет право на использование в качестве инструмента для привлечения клиентов», –соглашается Александр Энгель (ГК «МИЦ»).

Но щедрость пока не стала привычным явлением на первичном рынке недвижимости. «Я пока не встречал застройщиков, которые предлагают данную услугу бесплатно, –говорит Аркадий Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»). –А за 1,5 –2% от стоимости квартиры, которую возьмут в компании с клиента, –эта услуга вряд ли дает конкурентные преимущества».

Однако в некоторых случаях стоимость услуги входит в цену квартиры. По данным Анны Соколовой, руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». такое может практиковаться в дорогих объектах. Иногда бесплатное оформление на объектах, где плохо идут продажи, –в качестве скидки.

На практике же большинство игроков рынка услугу по регистрации права собственности предлагают клиентам за отдельные деньги. «Застройщики берут на себя эту услугу для поддержания своих отделов продаж и получения дополнительной прибыли», –объясняет Аркадий Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»).

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», цена услуги варьируется для экономкласса от 30 до 60 тыс. рублей. для бизнес-сегмента от 50 до 150 тыс. рублей. либо взимается в качестве 1-2 % от стоимости квартиры. «В среднем стоимость сбора всех необходимых документов в разных фирмах начинается *от 20 тысяч рублей*», –говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). А по мнению Аркадия Власенко («АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»), эта техническая работа не стоит более 15 тыс. рублей.

Роман Семчишин ( TEKTA GROUP ) также назвал похожую ставку. По его словам, если услуга добровольная, средняя цена составляет от 12 тыс. руб. в Москве и от 15 тыс. руб. в области. Например, TEKTA GROUP сейчас предоставляет услугу оформления недвижимости в собственность в ЖК «Гранд Парк» в Сергиевом Посаде за 10 тыс. рублей. «Мы планируем предложить эту услугу и в остальных наших жилых комплексах, когда дома будут введены в эксплуатацию», –добавляет эксперт.

По словам Вадима Рубцова, ведущего специалиста «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». услугу по регистрации права собственности компания предоставляет по всем своим строящимся объектам: Куркино, мкр-н 13А;ЖК «Маршал», улица Маршала Рыбалко, вл. 2;Лавров пер. вл. 8. В зависимости от адреса она обойдется покупателю от 20 до 50 тыс. руб. «Но некоторые клиенты отказываются от этой услуги и оформляют самостоятельно», –уточняет эксперт.

Источники: http://courthouse.ru/info/novostroiki.html, http://legascom.ru/notes/511-zastroishik, http://sodeistvie72.ru/spory_s_zastroyschikami_dosudebnoe, http://www.sezar-group.ru/publications/metrifo